Les règles applicables à la location d’immeubles, que ce soit en meublé ou vide, ont été profondément modifiées par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.
La location meublée de la résidence principale pour le locataire
Les règles applicables aux locations des logements non meublés sont également applicables aux locations meublées. Toutefois des règles spécifiques à ces dernières locations sont prévues dans cette nouvelle loi. Notamment le dépôt de garantie est de deux mois de loyer ; la durée du bail meublé est fixée à un an, reconductible tacitement ; la durée du préavis du bailleur est de 3 mois ; la durée de préavis du locataire est d’un mois ; le propriétaire ne peut donner congé que pour des motifs précis ; l’encadrement des loyers.
Le bailleur peut renouveler le bail en augmentant le montant du loyer.
De nouveaux cas de préavis plus courts prévus pour le locataire d’un logement loué vide
Le locataire qui souhaite quitter son logement loué vide doit en principe respecter un délai de préavis de 3 mois. Le délai est réduit à un mois, notamment en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi par le locataire, pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, pour le locataire bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé, les bénéficiaires du RSA, pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement spécifique (social).
Conclusion du contrat de location
Des modèles types de bail et d'état des lieux existent pour les locations vide et meublée, ainsi que pour la colocation. Une fois rempli, l'état des lieux pourra être complété dans un délai de 10 jours.
La surface minimale des logements loués doit mesurer au minimum 9 m² et si elle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire pourra obtenir une diminution de son loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.
L’encadrement des loyers
Les loyers sont encadrés dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants, où il y a de sérieuses difficultés d'accès au logement, aussi bien pour les locations meublées que pour les locations vides. La fixation des loyers prend en compte les catégories de logement déterminées en fonction du type de location, meublée ou non meublée, du nombre de pièces principales et de l'époque de construction, ainsi que des secteurs géographiques. Toutefois, un complément de loyer peut être prévu lorsqu’il est justifié, sous conditions, par les caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort d'un logement.
Montant du dépôt de garantie
En meublé, la loi ALUR prévoit que le dépôt de garantie représente, au maximum, deux mois de loyer hors charges.
En location vide, il reste plafonné à un mois de loyer hors charges.
Droit au bail et PACS
Lorsque les partenaires pacsés en font la demande ensemble, le bail est réputé appartenir à chacun. En cas de dissolution du PACS, le juge tranche en fonction des intérêts sociaux et familiaux des parties.
Sous-location
En cas de sous-location le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Lutte contre les discriminations
La loi aligne le dispositif de lutte contre les discriminations sur celui du droit pénal : l’age, la grossesse, les caractéristiques génétiques race, origine, etc.
La GUL : « garantie universelle des loyers »
Elle sera mise en place en 2016 et pourra être substituée au garant personne physique.